ウナギの寝床みたい…狭小間口を敬遠する方は損しているかもしれません！？
2021/05/13 | スタッフブログ
「物件を外から見た時に、大部分の方が間口の細い物件より、間口の広い物件に惹かれるのではないでしょうか。」
確かに、予算に上限の無い方であれば、あえて細い物件を選ぶ理由は無いかもしれません。
ただし、現実的な家庭の収支を考えると大部分の方には上限があります。
それでは、現実的な条件をいくつか挙げて、その条件の元に本当に間口が広い物件を探す必要があるかＡ様ファミリーを例に考察していきましょう。
まず、Ａ様ファミリーは子供達にそれぞれ部屋を与えたい４人家族です。
現在の３ＬＤＫ賃貸マンションでは手狭となり、合わせて自家用車を１台所有している為、居住用の車庫付き４ＬＤＫの新築一戸建を検討されています。
弊社が所在する場所は、大阪市城東区ですので、大阪市内を対象エリアとし、多くの方が条件に挙げられる最寄り駅まで徒歩１０分以内に物件が欲しいと仮定します。
大阪市内は交通機関や商業施設、医療機関が充実しており、自家用車が無くても徒歩圏内に施設が揃う利便性に富んだ地域となります。
地域の特性から人口密度が高く、狭いエリアに家屋が密集しています。土地の坪単価は１００万～２００万が相場となります。
世帯年収は、４００万～６００万前後の世帯が多く、２，５００万～４，０００万位をご予算とされる方が多い地域です。
今回のＡ様ファミリーも、地域の中間層である世帯年収５５０万とし、住宅ローンで融資可能な３，５００万前後がご予算とします。
大阪市内で３，５００万の予算となると、土地の広さは５０㎡～６０㎡前後。４ＬＤＫとなると建物は１００㎡前後の３階建です。
以上のような条件を元にＡ様ファミリーが見つけた二つの物件を比較してみましょう。
候補１「間口の細い土地」
土地５５㎡。前面４ｍ道路に４．５ｍ間口が接面（奥行１２．２ｍ）している物件。物件の価格は、予算内。
候補２「間口の広い土地」
土地５５㎡。前面４ｍ道路に８．１ｍ間口が接面（奥行６．７ｍ）している物件。物件の価格は予算を少しオーバーする。
「二物件ともに同じ面積です。皆様ならどちらの物件を選ばれますか。」
価格が同じであれば大部分の方が、間口の広い「候補２」の物件を選ばれるのではないでしょうか。
土地という観点で見ると、不動産的価値は当然に「候補２」の物件が優位です。
ただし、不動産的価値が高い分、物件の価格も１００万単位で高くなります。
それでは、Ａ様ファミリーの目的である新築戸建をこの土地上に建築するとなると、どのような建物が建築できるか見ていきましょう。
建物建築には、法律により様々な規制がかかってきます。
その代表例が、「道路斜線制限」です。
大阪市内の住居系地域の道路斜線は、以下の図の通りです。
（大阪市ＨＰより転載）
道路の対側から斜めの規制があり、要はこの斜めの規制内に建物を建築する必要があります。
それぞれの土地の参考プランを見ていきましょう。
候補１「間口の細い土地」
（上記間取りは参考図面です。納戸申請となる部分も参考図面の為居室記載しております。）
候補２「間口の広い土地」
（上記間取りは参考図面です）
二つの参考図面を比較してみます。
日当りは、間口の広い「候補２」の物件に軍配が上がりますが、居住空間の広さは、「候補１」の物件の方が優位です。
「道路斜線制限」により、これ以上建物を大きくする事はほぼ不可能です。（天空率も加味しています）
「候補２」の物件は間口が広い分、「道路斜線制限」の影響を受ける部分が大きい為、３階に３部屋とる事が難しい状況です。
合わせて、現在戸建住宅の主流工法である「木造在来工法」の場合、一般的に壁・柱を設けずにとれるスパンは３ｍ６０㎝とされています。
建物全体でみると、「候補１」の物件は、非常に細く見えますが、各部のスパンを比べて頂くと最大スパンが同じであることがご確認頂けます。
要は、建物内に入ってしまえば、間口の狭さは感じにくいということです。
完全に私見ですが、是非御一考頂きたいポイントがあります。
コロナ禍が無ければ雇用形態に関わらず、共働きが多い現代において、日当りの享受を受ける日中を自宅で過ごす日数は、一年の内で何日あるでしょうか。
その在宅日が晴れである日は更に減るのではないでしょうか。
さらに言えば、近年担当したお客様の多くが、花粉やＰＭ２．５、排気ガス等を避ける為部屋干しをされています。
その部屋干しされる多くの方が、部屋干しする場所として検討されるのは、浴室および洗面脱衣室です。
都市型３階建ての場合、浴室および洗面脱衣室は、間口に関わらず日当りの良い場所に取られる方は少ないのではないでしょうか。
浴室乾燥機が当たり前となり、市販の除湿器の性能が上がった為、太陽の日射に頼る必要が無くなってきていきます。
人それぞれ価値観が異なりますので、一概には言えませんが、間口で物件の価格が異なるのであれば「一考の価値」は十分あるのではないでしょうか。
確かに、予算に上限の無い方であれば、あえて細い物件を選ぶ理由は無いかもしれません。
ただし、現実的な家庭の収支を考えると大部分の方には上限があります。
それでは、現実的な条件をいくつか挙げて、その条件の元に本当に間口が広い物件を探す必要があるかＡ様ファミリーを例に考察していきましょう。
まず、Ａ様ファミリーは子供達にそれぞれ部屋を与えたい４人家族です。
現在の３ＬＤＫ賃貸マンションでは手狭となり、合わせて自家用車を１台所有している為、居住用の車庫付き４ＬＤＫの新築一戸建を検討されています。
弊社が所在する場所は、大阪市城東区ですので、大阪市内を対象エリアとし、多くの方が条件に挙げられる最寄り駅まで徒歩１０分以内に物件が欲しいと仮定します。
大阪市内は交通機関や商業施設、医療機関が充実しており、自家用車が無くても徒歩圏内に施設が揃う利便性に富んだ地域となります。
地域の特性から人口密度が高く、狭いエリアに家屋が密集しています。土地の坪単価は１００万～２００万が相場となります。
世帯年収は、４００万～６００万前後の世帯が多く、２，５００万～４，０００万位をご予算とされる方が多い地域です。
今回のＡ様ファミリーも、地域の中間層である世帯年収５５０万とし、住宅ローンで融資可能な３，５００万前後がご予算とします。
大阪市内で３，５００万の予算となると、土地の広さは５０㎡～６０㎡前後。４ＬＤＫとなると建物は１００㎡前後の３階建です。
以上のような条件を元にＡ様ファミリーが見つけた二つの物件を比較してみましょう。
候補１「間口の細い土地」
土地５５㎡。前面４ｍ道路に４．５ｍ間口が接面（奥行１２．２ｍ）している物件。物件の価格は、予算内。
候補２「間口の広い土地」
土地５５㎡。前面４ｍ道路に８．１ｍ間口が接面（奥行６．７ｍ）している物件。物件の価格は予算を少しオーバーする。
「二物件ともに同じ面積です。皆様ならどちらの物件を選ばれますか。」
価格が同じであれば大部分の方が、間口の広い「候補２」の物件を選ばれるのではないでしょうか。
土地という観点で見ると、不動産的価値は当然に「候補２」の物件が優位です。
ただし、不動産的価値が高い分、物件の価格も１００万単位で高くなります。
それでは、Ａ様ファミリーの目的である新築戸建をこの土地上に建築するとなると、どのような建物が建築できるか見ていきましょう。
建物建築には、法律により様々な規制がかかってきます。
その代表例が、「道路斜線制限」です。
大阪市内の住居系地域の道路斜線は、以下の図の通りです。
（大阪市ＨＰより転載）
道路の対側から斜めの規制があり、要はこの斜めの規制内に建物を建築する必要があります。
それぞれの土地の参考プランを見ていきましょう。
候補１「間口の細い土地」
（上記間取りは参考図面です。納戸申請となる部分も参考図面の為居室記載しております。）
候補２「間口の広い土地」
（上記間取りは参考図面です）
二つの参考図面を比較してみます。
日当りは、間口の広い「候補２」の物件に軍配が上がりますが、居住空間の広さは、「候補１」の物件の方が優位です。
「道路斜線制限」により、これ以上建物を大きくする事はほぼ不可能です。（天空率も加味しています）
「候補２」の物件は間口が広い分、「道路斜線制限」の影響を受ける部分が大きい為、３階に３部屋とる事が難しい状況です。
合わせて、現在戸建住宅の主流工法である「木造在来工法」の場合、一般的に壁・柱を設けずにとれるスパンは３ｍ６０㎝とされています。
建物全体でみると、「候補１」の物件は、非常に細く見えますが、各部のスパンを比べて頂くと最大スパンが同じであることがご確認頂けます。
要は、建物内に入ってしまえば、間口の狭さは感じにくいということです。
完全に私見ですが、是非御一考頂きたいポイントがあります。
コロナ禍が無ければ雇用形態に関わらず、共働きが多い現代において、日当りの享受を受ける日中を自宅で過ごす日数は、一年の内で何日あるでしょうか。
その在宅日が晴れである日は更に減るのではないでしょうか。
さらに言えば、近年担当したお客様の多くが、花粉やＰＭ２．５、排気ガス等を避ける為部屋干しをされています。
その部屋干しされる多くの方が、部屋干しする場所として検討されるのは、浴室および洗面脱衣室です。
都市型３階建ての場合、浴室および洗面脱衣室は、間口に関わらず日当りの良い場所に取られる方は少ないのではないでしょうか。
浴室乾燥機が当たり前となり、市販の除湿器の性能が上がった為、太陽の日射に頼る必要が無くなってきていきます。
人それぞれ価値観が異なりますので、一概には言えませんが、間口で物件の価格が異なるのであれば「一考の価値」は十分あるのではないでしょうか。